الفقاعة العقارية في الصين

الدخول إلى جينيانغ صعب بعض الشيء. لن يسمح التطوير العقاري الفاخر في وسط تشنغدو للمشترين المحتملين عبر بواباتها الفخمة التي يبلغ ارتفاعها أربعة أمتار دون موعد. حتى اكتشاف المشروع في العاصمة الجنوبية الغربية، التي يقطنها 16 مليون شخص، أمر صعب. الشركة التي تقف وراءها واثقة من الطلب لدرجة أنها لا تتكيف مع الإعلان عن الشقق – وهي ثقة غير مبررة. تتمتع مدينة تشنغدو بجو مميز ومريح يتجسد في حدائق الشاي العامة، حيث يقضي روادها ساعات في احتساء المشروبات الساخنة وتنظيف آذانهم. يقول الوسطاء العقاريون إن وتيرة الحياة المترفة والمأكولات المحلية المخدرة لللسان تجذب الشباب الصينيين ، الذين جاءوا بأعداد كبيرة في السنوات الأخيرة. كثير منهم يشترون منازل.

مع تباطؤ فترة الانكماش المطول في سوق العقارات في الصين، يبدو أن مدينة تشنغدو خارجة عن المألوف. من خلال العديد من المقاييس، بما في ذلك أسعار المنازل ومبيعات المنازل الجديدة، فهي تحقق أداءً أفضل من أي مكان تقريبًا في البلاد. على المستوى الوطني، فإن استجابة الحكومة المركزية لأزمة العقارات المتفاقمة، بما في ذلك خفض سعر الفائدة الذي تم الإعلان عنه في 13 يونيو قد خيبت الأمل. انخفض مؤشر الأسهم القياسي في الصين بنسبة 8% منذ ذروته هذا العام في أوائل مايو ، عندما كانت البلاد لا تزال تبدو وكأنها تتجه نحو التعافي الكامل بعد تفشي فيروس كورونا. يخشى المستثمرون الآن أن يبدأ المزيد من المطورين في عدم توفر السيولة ، مما يؤدي إلى التخلف عن سداد ديون الدولار في هذه العملية. يتساءل الخبراء عن مقدار التدابير المحلية التي يمكن أن تضخ النمو. تشنغدو مكان جيد للبحث عن إجابات.

بداية أزمة العقارات في الصين

هناك جو خافت من عدم الواقعية حول السوق المحلية. كانت مبيعات المنازل الجديدة بين أبريل ويونيو أعلى بنسبة 30% مقارنة بالفترة نفسها من عام 2019، العام الماضي قبل تفشي جائحة كوفيد -19. في المقابل، انخفضت المبيعات عبر أكبر 30 مدينة في الصين بنسبة 25%. وفي الوقت نفسه، ارتفعت أسعار المساكن في شهر مايو في مدينة تشنغدو بنسبة 8% مقارنة بالعام السابق، وهو أعلى معدل في أي مدينة كبيرة. لقد حقق ارتفاعات شهرية على مدار 17 شهرًا على التوالي. تعمل العديد من المدن الصينية من خلال مخزونات ضخمة من الشقق التي تم بناؤها ولكن لم يتم بيعها: سوف تستغرق مدينة تشوهاى الجنوبية أكثر من 12 عامًا لبيع المنازل التي تم الانتهاء منها أو لا تزال قيد الإنشاء إذا استمرت المبيعات بالوتيرة الحالية. ستبيع مدينة تشنغدو هذه الشقق خلال ما يزيد قليلاً عن ثلاث سنوات.

كيف انفجرت الفقاعة العقارية

منذ عام 2016 ، تمكن المسؤولون في كل مدينة صينية من ابتكار تدابيرهم الخاصة لتبريد أو تدفئة أسواق العقارات المحلية. معظم القواعد المطبقة هي قيود على من يمكنه شراء شقة، وعدد ما يمكنهم شراؤه وحجم الدفعة المقدمة المطلوبة. في معظم المدن الكبيرة، لا يُسمح إلا للأشخاص الذين يحملون تصاريح إقامة محلية بشراء منازل. في تشنغدو، ما تزال ضوابط الشراء عالية المستوى سارية. لكن المسؤولين سعوا لجذب العائلات كوسيلة لتوسيع المدينة وزيادة الطلب على المنازل. على سبيل المثال، يُسمح للمقيمين الذين لديهم طفلان أو أكثر بشراء منازل إضافية، ويمكن لحاملي الهوكو المحليين شراء ما يصل إلى ثلاثة منازل. حتى أولئك الذين ليس لديهم هوكو يمكنهم شراء اثنين. منذ بداية العام، يمكن للآباء المسنين الذين ينتقلون إلى تشنغدو للانضمام إلى أطفالهم البالغين شراء شقة.

جربت مدن أخرى سياسات مماثلة، لكنها حظيت بنجاح أقل بكثير. خففت شنتشن، مركز التكنولوجيا عبر الحدود من هونج كونج ، بعض قيودها. ومع ذلك، ما تزال أسعار العقارات منخفضة بنسبة 1.8% على أساس سنوي. أحد تفسيرات ذلك هو عمليات تسريح واسعة للعمال في قطاع التكنولوجيا بالمدينة. والسبب الآخر هو أن سياسات تشنغدو أكثر فاعلية لأنها تقترن بإصلاحات لجذب العمال المتعلمين ، مما ساعد على تعزيز النمو. منذ عام 2017، قدمت السلطات المحلية إعانات الإسكان والمكافآت النقدية للأشخاص الموهوبين الذين ينتقلون إلى المدينة من أجل العمل في قاعدتها الصناعية سريعة النمو.

كما قام مسؤولو تشنغدو بعمل أفضل في معالجة أزمة الثقة التي انتشرت في جميع أنحاء البلاد العام الماضي. مع إفلاس المطورين، فشل الكثير في إنهاء الشقق. استجاب الآلاف من مشتري المساكن بوقف مدفوعات الرهن العقاري. تأخر الكثيرون في شراء منازل جديدة. لقد بذل المسؤولون في تشنغدو جهودًا كبيرة لضمان تسليم المنازل ، وتحويل الأموال إلى المطورين. حتى المطورين المتعثرين تمكنوا من إكمال المنازل. تم الانتهاء من زيادة مساحة الشقق بنسبة 40% في أول شهرين من عام 2023 مقارنة بالفترة نفسها من العام السابق. ربما شجع هذا المشترين المترددين على أخذ زمام المبادرة. ربما أرادت مناطق أخرى أن تحذو حذوها، لكنها تفتقر إلى المال. حققت سيتشوان، حيث تجلس مدينة تشنغدو، أقوى نمو في مبيعات الأراضي البلدية في أي مقاطعة في النصف الأول من عام 2022، والتي ستوفر الأموال للحفاظ على أعمال البناء.

استفادت تشنغدو من بعض العوامل الأخرى التي سيكون من الصعب ، إن لم يكن من المستحيل ، تكرارها في مكان آخر، وربما حتى في المدينة نفسها. ارتفع عدد سكانها بأكثر من 7 ملايين من عام 2011 إلى عام 2021، ما يجعلها واحدة من أسرع المناطق الحضرية نموًا في أي مكان في العالم. كانت هذه التدفقات الوافدة هي المحرك الأكبر للطلب على الإسكان. لكن الهجرة إلى المدن تباطأت منذ ذلك الحين. ببساطة، لا يوجد عدد كافٍ من الناس في الصين لطفرة سكانية أخرى. كما أن موقع تشنغدو في الجنوب الغربي يعني أيضًا أنها لم تشهد ارتفاعات سريعة في الأسعار في فترات الازدهار السكني السابقة. علاوة على ذلك، استمرت الصناعة التحويلية المتنامية في زيادة الدخل، فهي بالتالي واحدة من عدد قليل من المدن من الدرجة الثانية التي لم تشهد زيادات سريعة في الأسعار بالنسبة للدخل المحلي.

ما يزال هناك عدد قليل من الروافع لمسؤولي تشنغدو إذا بدأت الأمور تبدو وكأنها ذروة. لا يزال يتعين عليهم تخفيف القيود بشكل جذري ، مما يسمح لعدد أكبر من الناس بشراء المنازل. وينتظر مراقبو السوق مثل هذا التطور ، كما يقول قوه جي من الرابطة المحلية للمؤسسات العقارية ، وهي مجموعة صناعية ، لأنه يشير إلى أن الزخم ينفد وأنه حتى المدن الأكثر استعدادًا تدخل في الأزمة. سيراقب صناع السياسة في أماكن أخرى من البلاد عن كثب أيضًا.